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Rechtsanwalt Mietrecht - Räumung einer Mietsache

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Mieterprobleme? So setzen Sie als Vermieter erfolgreich Ihre Rechte durch

Unzuverlässige Mieter, die ihre Miete nicht pünktlich zahlen und die Wohnung nicht ordnungsgemäß pflegen, stellen für jeden Vermieter eine enorme Belastung dar. Leider beschränkt das soziale Mietrecht die Freiheit des Vermieters bei der Vertragsgestaltung. Eine Räumung ist oft die letzte Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden und die Immobilie wieder unter Kontrolle zu bringen. Allerdings ist dieser Schritt nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter sehr kosten- und zeitintensiv.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie einen Räumungstitel erfolgreich vollstrecken.

Räumung – darauf ist zu achten

Vor der Räumungsklage: Kündigung

Fristlose Kündigung, wenn ein Mieter das Mietverhältnis schwerwiegend verletzt (z. B. durch Mietschulden von mindestens zwei Monatsmieten oder ständige unpünktliche Mietzahlungen)
Bei treuen Mietern müssen die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe (wie Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung) beachtet werden
Gesetzliche Kündigungsfristen: drei Monate bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren und neun Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren.

Zeitraum

Die konkrete Dauer einer Zwangsräumung kann nicht vorhergesagt werden, da es vom Einzelfall abhängt.
Zeitraum zwischen dem vollstreckbaren Räumungsurteil und dem endgültigen Auszug kann zwischen zwei Monaten und einem Jahr liegen.

Räumungsurteil

Es bedarf eines rechtskräftigen Urteils, das von einem Amtsgericht oder Landesgericht ausgesprochen wird, bevor es zu einer Räumung kommt.

Räumungstitel vollstrecken

Ein Räumungstitel wird ausgestellt, sobald das vollstreckbare Urteil vorliegt. Der Gerichtsvollzieher wird damit beauftragt, die Wohnung zu räumen.
Es ist wichtig, dass alle Mitbesitzer namentlich genannt werden, damit der Räumungstitel gegen alle Mitbesitzer vollstreckt werden kann. Ehepartner, Lebenspartner und Mitbewohner gelten grundsätzlich als Mitbesitzer.
Wenn der Vermieter erst während der Zwangsräumung von Mitbesitzern erfährt, kann eine einstweilige Verfügung gemäß § 940a II Zivilprozessordnung (ZPO) Abhilfe schaffen.

Achtung vor Selbstjustiz!

Wenn Vermieter ohne gültigen Räumungstitel Zutritt zur Wohnung verschaffen, kann dies teuer werden. Ein solches Vorgehen kann als verbotene Eigenmacht nach § 858 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und unerlaubte Selbsthilfe § 229 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gewertet werden, und der Vermieter muss für entstandene Schäden haften.

Die Zwangsräumung

Die Durchführung einer Zwangsräumung beginnt mit der Setzung einer vierwöchigen Frist durch den Gerichtsvollzieher. Sollte der Mieter die Frist nicht einhalten, kann der Räumungstitel vollstreckt werden.
Die Wohnung wird geöffnet, die Schlösser werden ausgetauscht und ein Umzug wird angeordnet, wodurch der Vermieter wieder in Besitz der Wohnung ist.

Sonderfall: Berliner Räumung

In Berlin gibt es die Möglichkeit einer kostengünstigeren Räumung
Dabei tauscht der Gerichtsvollzieher lediglich das Schloss aus und verschafft dem Vermieter so den Besitz zurück.

Kosten

Die Kosten für eine Räumung belaufen sich auf ca. 3.000 € für den Schlüsseldienst und die Spedition.
Die Gerichtskosten hängen vom Streitwert ab, der sich nach dem Zwölffachen der Jahreskaltmiete richtet. Sie betragen etwa 700 € zuzüglich der Kosten für einen Rechtsanwalt.
Diese Kosten können nach Abschluss des Prozesses vom Mieter zurückverlangt werden. Falls der Mieter zahlungsunfähig ist, erhält der Vermieter einen Titel über die Kosten, aus dem 30 Jahre vollstreckt werden kann.

Nach der Räumung kommt die Renovierung

Oft sind umfangreiche Renovierungsarbeiten erforderlich, die nicht nur Schönheitsreparaturen umfassen.
Diese Sanierungsarbeiten können zwischen 10.000 und 15.000 € kosten und können vom Vermieter mithilfe eines erfahrenen Anwalts vor Gericht geltend gemacht werden.

Wie kann ein Rechtsanwalt helfen?

Als Vermieter kann eine Räumung ein langwieriger und teurer Prozess sein. Ich bin Experte im Mietrecht und stelle sicher, dass das Verfahren so kosteneffizient und stressfrei wie möglich verläuft. Sobald Sie zu einem Erstberatungsgespräch in meine Kanzlei kommen, wird Ihre Wohnung bald wieder in guten Händen sein. Mit mir an Ihrer Seite läuft alles rechtlich korrekt!

Ich berate und begleite Sie von Anfang an: Wenn es noch ein bestehendes Mietverhältnis gibt, sorgen wir für eine wirksame Kündigung! Wenn Sie bereits gekündigt haben, aber der Mieter nicht ausziehen will, helfen wir bei der Erstellung der Räumungsklage! Wenn die Räumung bevorsteht, aber Sie sich um die Kosten sorgen, behalte ich den Durchblick über die Finanzen und kümmere mich um die Rückgewinnung.

Zögern Sie nicht und überlassen Sie den Zustand Ihrer Immobilie nicht dem Zufall!

Häufige Fragen (FAQ)

Kann man sich als Mieter gegen eine Räumungsklage wehren?

Ja, falls ein Mieter Mietschulden hat, hat er nach Klageerhebung noch zwei Monate Zeit, diese nachzuzahlen. Der Mieter hat auch die Möglichkeit, vor Gericht auf die Klage zu antworten. Wenn der Mieter jedoch vor Gericht zur Räumung verurteilt wurde, steht der Zwangsräumung nichts mehr im Wege, es sei denn, es gibt besondere Härtefälle.

Was versteht man unter einem Räumungstitel?

Die Grundlage jeder Räumung bildet der Räumungstitel, den der Gerichtsvollzieher erhält, sobald das Räumungsurteil rechtskräftig ist. In diesem Stadium kann das Urteil nicht mehr angefochten werden.

Gegen wen richte ich eine Räumungsklage in einer Wohngemeinschaft (WG)?

Um eine Wohnung zu räumen, muss der Räumungstitel gegen alle namentlich genannten Personen vollstreckt werden. In einer Wohngemeinschaft sind das alle Mitbewohner, da sie als gemeinsame Besitzer der Wohnung gelten.

Darf der Vermieter die Wohnung selbst räumen?

Es ist gesetzlich verboten, dass der Vermieter selbst Hand anlegt, auch wenn er im Rechtsstreit gewonnen hat. Stattdessen kann er nach Ablauf der gerichtlich festgelegten Frist einen Gerichtsvollzieher mit dem Räumungsauftrag beauftragen. Dieser ist alleinig berechtigt, die Zwangsräumung durchzuführen.

Wieviel kostet eine Räumung?

Im Falle einer Zwangsräumungsklage können erhebliche Kosten auf Sie zukommen. Je nach Umfang und Schwierigkeit des Verfahrens können die Kosten für die Räumung und eventuelle Reparaturen zwischen 10.000 € und 30.000 € liegen. Die eigentlichen Räumungskosten können bis zu 3.000 € betragen. Die Gerichtskosten basieren auf verschiedenen Faktoren, wie dem zwölffachen der Jahreskaltmiete und den Kosten für Rechtsanwälte.

Muss ich als Vermieter die Räumung selbst finanzieren?

unächst ja. Die Gerichtskosten, die Anwaltskosten, sowie die Kosten für die Zwangsräumung können später von dem ehemaligen Mieter zurückverlangt werden. Dieser kann seine Schulden innerhalb von 30 Jahren zurückzahlen.

Wie lange dauert eine Räumung?

Die genaue Dauer einer Räumung ist individuell und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sobald ein vollstreckbares Räumungsurteil vorliegt, kann der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen. Aufgrund von unterschiedlichen Fristen kann es jedoch bis zu einem Jahr dauern, bis die Räumung vollständig durchgeführt ist.

Kommt es immer sofort zu einer Zwangsräumung?

Nein, der unwillige Mieter erhält nach Urteilsverkündung eine Frist von vier Wochen durch den Gerichtsvollzieher gesetzt. Es ist jedoch auch möglich, dass der Mieter die Räumung aufschiebt, je nach Einzelfall. Wenn der Mieter innerhalb der Frist auszieht, ist keine Zwangsräumung erforderlich.

Droht bei Mietrückstand sofort die Räumung?

Nein, eine außerordentliche fristlose Kündigung kann der Vermieter erst nach einem Zahlungsverzug von zwei Mieten für zwei aufeinanderfolgende Monate aussprechen. Nach Ablauf der Kündigungsfrist oder einer außerordentlichen fristlosen Kündigung muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben.

Wann muss der Antrag auf Räumungsfrist gestellt werden?

Wenn Mieter Probleme haben, schnell eine neue Wohnung zu finden, sollten sie im Rahmen des laufenden Räumungsprozesses einen Antrag auf Räumungsfrist nach § 721 ZPO stellen. Das Gericht kann dann eine Frist von bis zu einem Jahr gewähren, um den Mietern Zeit zu geben, eine neue Unterkunft zu finden.