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BGH bestätigt: WEG-Recht ermöglicht abweichende Kostenverteilung für Gemeinschaftseigentum nach Hauptnutzen

Fachbeitrag im Miet- und Wohneigentumsrecht

Kosten für das Gemeinschaftseigentum können gemäß dem Hauptnutzungsgrad auf die Wohnungseigentümer verteilt werden, wobei neue Belastungen oder Befreiungen möglich sind.

Ein Kostenbeschluss kann auch ausschließlich auf bestimmte Maßnahmen beschränkt werden. Der Bundesgerichtshof hat verdeutlicht, dass Wohnungseigentümer gemäß der am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen WEG-Reform die Möglichkeit haben, die Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum abweichend von der bisherigen Verteilung und zulasten bestimmter Eigentümer festzulegen.

Fall 1: Änderung der Kostenverteilung für Doppelparker

In einer Anlage mit zwanzig Doppelparkern war aufgrund eines Defekts an der gemeinschaftlichen Hebeanlage nur ein Stellplatz pro Doppelparker nutzbar. Im Juni 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer, dass ausschließlich die Teileigentümer der Doppelparker die Kosten für die Reparatur und Sanierung dieser Anlagenteile tragen sollen, während zuvor alle Eigentümer zur Kostentragung verpflichtet waren. Ein Eigentümer von vier Doppelparkern erhob Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss.

Entscheidung: Die Nutzungsfähigkeit als Maßstab für die Kostentragung ist zulässig. Die Anfechtungsklage blieb ohne Erfolg. Der Beschluss zur Kostenverteilung bei den Doppelparkern war weder nichtig noch anfechtbar. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dürfen die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen oder vereinbarten Kostenteilung abweichen. Dies ermöglicht auch eine Änderung der Kostenschuldner, indem einige von der Zahlung befreit oder erstmals belastet werden. Diese Regelung ist weitergehender als frühere und steht im Einklang mit den gesetzlichen Zielen.

Der Beschluss entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung. Wohnungseigentümer haben einen großen Spielraum bei der Anpassung des Umlageschlüssels und dürfen jeden angemessenen Maßstab wählen, der die Interessen der Gemeinschaft und der Einzelnen berücksichtigt, ohne zu ungerechtfertigter Benachteiligung zu führen. Sofern der Beschluss den Gebrauch oder die Nutzungsmöglichkeit berücksichtigt, ist die Verteilung ordnungsgemäß. In diesem Fall werden nur jene Teileigentümer belastet, die einen direkten Nutzen von den Doppelparkern haben, was die getroffene Regelung rechtfertigt.

Änderungen in den gesetzlichen Bestimmungen sind zu erwarten, sodass kein Teileigentümer von dauerhaften Regelungen ausgehen kann.

Fall 2: Der Eigentümer des Dachgeschosses soll die Kosten der Fenstersanierung allein tragen

Im August 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Versammlung, die defekten Dachflächenfenster einer Dachgeschosswohnung, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, zu erneuern. Zusätzlich wurde entschieden, dass der Sondereigentümer dieser Wohnung die Kosten für den Fensteraustausch allein tragen soll, was eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung darstellt.

Gegen diesen Kostenbeschluss erhob der Dachgeschoss-Eigentümer Anfechtungsklage. Die Klage war jedoch erfolglos. Der Beschluss ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG rechtmäßig und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da er die besondere Situation der Dachgeschossfenster und deren Nutzung durch den Sondereigentümer berücksichtigt.

Der Beschluss ist auch deshalb angemessen, weil er sich ausschließlich auf die Kostenverteilung dieser spezifischen Maßnahme bezieht, ohne eine Regelung für ähnliche Fälle in der Zukunft zu treffen. Es besteht keine Notwendigkeit, bereits bei einem ersten Beschluss eine dauerhafte Regelung für alle zukünftigen ähnlichen Maßnahmen festzulegen.

(BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 87/23)

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