Fertighäuser? So vermeiden Sie Risiken!
Ist eine Preisanpassung erlaubt? Was bedeutet schlüsselfertig? Was muss ich bei der Leistungsbeschreibung beachten? Ein Fertighaus ist die bequeme Form des Hausbaus: weniger Planungsaufwand, einfachere Organisation und schnelle Fertigstellung. Doch es gibt auch Risiken. Insbesondere rechtliche Fragen können später zum Problem werden.
Von möglichen Lücken im Vertrag bis zu den Auswirkungen einer Festpreisgarantie – das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sehen allerlei rechtliche Regelungen vor. Wir wissen, worauf Sie achten müssen, wenn Sie sich für ein Fertighaus entscheiden. Mit uns bleiben die rechtlichen Risiken unter Dach und Fach.
Fertighaus – darauf ist zu achten
Damit Sie die Entscheidung für ein Fertighauses nachher nicht bereuen, gilt es Folgendes zu beachten:
- Vertrag
- Bei dem Vertrag über den Bau eines Fertighauses handelt es sich um einen Werkvertrag gemäß Paragraf 631 BGB und nicht um einen Kaufvertrag gemäß Paragraf 433 BGB.
- Dementsprechend wird die Vergütung erst nach Abnahme des Fertighauses – sprich bei Schlüsselübergabe – fällig, soweit nicht etwas anderes vertraglich vereinbart ist.
- Häufig einigen sich der Bauherr und der Bauunternehmer darauf, dass mit dem Baufortschritt gewisse Teilzahlungen zu leisten sind.
- Rechtliche Grundlage ist zunächst der Vertrag. Es gilt, was vertraglich vereinbart wurde.
- Zusätzlich sind die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu beachten.
- Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), insbesondere die für den Bau von Fertighäusern relevanten Teile VOB B/C sind nur Vertragsbestandteil, wenn sich die Parteien ausdrücklich darauf einigen.
- Bei dem Vertrag über den Bau eines Fertighauses handelt es sich um einen Werkvertrag gemäß Paragraf 631 BGB und nicht um einen Kaufvertrag gemäß Paragraf 433 BGB.
- Leistungsumfang
- Der Leistungsumfang ist detailliert vertraglich festzuhalten. Der Festpreis umfasst lediglich, was vertraglich vereinbart wurde.
- Mit Eigenleistungen kann der Bauherr Geld sparen. Der Umfang der Eigenleistung ist ebenfalls genau zu beschreiben.
- Meist muss das Material gekauft werden und lediglich die Arbeitskosten werden angesetzt.
- Zusätzlich ist das Verletzungsrisiko zu beachten, was der Bauherr dann selbst übernimmt
- Ist das Fertighaus vertragsgemäß fertiggestellt, hat der Bauunternehmer seine vertragliche Leistungspflicht erfüllt
- Der Begriff “Schlüsselfertig” ist nicht gesetzlich definiert. Darunter kann sowohl “bezugsfertig”, als auch “funktionstüchtig” oder “ausgebaut” verstanden werden. Daher sollte vertraglich festgehalten werden, wann die Arbeiten fertiggestellt sind.
- Festpreis
- Mit einem Festpreis garantiert der Bauunternehmer dem Bauherrn, dass zu einem festgelegten Preis geleistet wird. Dies ist ausdrücklich zu vereinbaren. Mit ungenauen Formulierungen werden vertragliche Schlupflöcher geschaffen.
- Der Festpreis umfasst lediglich, was vertraglich vereinbart wurde. Bei zusätzlichem Aufwand oder lückenhafter Baubeschreibung (etwa bezüglich der Errichtung einer Einfahrt, der Baugrunduntersuchung, einem Bauschuttcontainer) droht die Kostenfalle.
- Häufig existieren sogenannte Preisgleitklauseln. Dies sind Vorbehalte, unter deren Umständen (etwa erhöhte Baukosten) sich der Preis im Nachhinein noch ändern kann.
- Von einer wirksamen Festpreisvereinbarung kann auch bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage abgewichen werden. Ein solcher Wegfall besteht, wenn aufgrund externer Umstände es dem Bauunternehmer unzumutbar wird, das Bauprojekt fertigzustellen.
- Ein Kostenvoranschlag wird nicht entgolten. Wird dieser jedoch Teil des Vertrages, hat der Bauunternehmer dem Bauherrn mitzuteilen, dass während des Baus die Baukosten um einen nicht geringen Teil überschritten werden.
- Mit einem Festpreis garantiert der Bauunternehmer dem Bauherrn, dass zu einem festgelegten Preis geleistet wird. Dies ist ausdrücklich zu vereinbaren. Mit ungenauen Formulierungen werden vertragliche Schlupflöcher geschaffen.
- Rechtsweg
- Kommt es zu Klage, sind die Zivilgerichte dafür zuständig.
- Die Verfahrenskosten richtet sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) sowie den Anwaltskosten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)
- Maßgeblich ist insbesondere der Streitwert, die Länge und Komplexität des Verfahrens
- Bei einem Streitwert unter 5.000 EUR liegt die erste Instanz beim Amtsgericht, übersteigt der Streitwert diese Grenze, ist beim Landgericht Klage einzureichen
- Beim Landgericht herrscht Anwaltszwang, das heißt, Sie müssen sich anwaltlich vertreten lassen. Auch bereits beim Amtsgericht ist eine anwaltliche Vertretung angeraten.
Wie wir Ihnen helfen
Wenn Sie Probleme mit Ihrem Fertighaus oder mit dem Bauunternehmer haben, sind wir an Ihrer Seite. Durch unsere langjährige Praxiserfahrung wissen wir, worauf bei der Vertragsgestaltung zu achten ist. Wir prüfen auch bestehende Verträge auf ihre rechtlichen Möglichkeiten. Für uns ist entscheidend, was Sie sich wünschen. Deswegen richten wir unsere Tätigkeit nach Ihren Bedürfnissen aus.
Dabei beraten wir Sie in einer detaillierten Erstberatung und stehen Ihnen mit Kompetenz und Integrität zur Seite. Ob Beratung bei Bauvorhaben, Rücktritt beziehungsweise Kündigung vom Hausvertrag oder Prüfung der Bauausführung – wir beraten, wie Sie am besten gegen Baumängel vorgehen können.
Unsere Maxime ist die außergerichtliche Streitbeilegung. Zur Not setzen wir Ihr Recht aber auch gerichtlich durch. Als Ihre Rechtsanwälte übernehmen wir sämtliche Korrespondenz mit dem Bauunternehmer, Baugutachter, anderen Sachverständigen oder dem Gericht. Mit uns bleiben die rechtlichen Risiken Ihres Fertighauses unter Dach und Fach.
Ihr Anliegen im Bereich des Bau- und Immobilienrechts bearbeitet bei uns
Sören Motzenbäcker (Rechtsanwalt)
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Der Begriff “Schlüsselfertig” ist nicht genau gesetzlich definiert. Es kann “bezugsfertig”, „voll funktionsfähig“ oder “ausgebaut” bedeuten. Daher sollten Sie bei solchen Formulierungen vorsichtig sein und vertraglich festhalten, was genau damit gemeint ist.
Vom Leistungsumfang ist nur gedeckt, was vertraglich vereinbart war. Wichtig ist daher, dass Sie die einzelnen Baumaßnahmen im Vertrag umfangreich auflisten und so detailliert wie möglich beschreiben.
Anders als beim Kauf eines Fertighauses, welches bereits steht, stellt die Einigung über den Bau eines Fertighauses einen Werkvertrag dar. Dies hat etwa Auswirkungen auf das Entgelt, welches als Vergütung nach der Fertigstellung bei der Abnahme fällig wird.
Für den Bauvertrag sind die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einschlägig. Darüber hinaus kann auch die VOB, insbesondere mit der für die Bauausführung von Fertighäusern relevanten Teilen VOB B/C herangezogen werden. Dazu müssen sich die Parteien aber gesondert einigen
Mit einer Festpreisgarantie gewährleistet der Bauunternehmer dem Bauherrn, die Bauausführung zu einem bestimmten Preis fertigzustellen. Sollten sich die Umstände aber drastisch ändern, kann es sein, dass eine Preisanpassung vertraglich vorbehalten oder gesetzlich geregelt ist.
Grundsätzlich kann ein Bauunternehmer nicht von einer Festpreisgarantie abweichen. Anders verhält es sich, wenn etwa eine Preisgleitklausel eine Preisanpassung vorsieht. Unter Änderungen der Umstände (extreme Verteuerung der Baustoffe) kann eine Anpassung auch gesetzlich erwirkt werden.
Eine Festpreisgarantie muss vertraglich vereinbart sein. Hier gibt es Möglichkeiten, etwa nach Einheitspreisen, nach dem Zeitaufwand oder nach Pauschalpreisen zu rechnen. Wichtig ist, dass der Preis alle bezeichneten Bauleistungen enthält, sodass keine Kostenfalle bei Extraleistungen droht.
Als Geschäftsgrundlage werden Umstände bezeichnet, von denen beide Parteien ausgehen, ohne dass sie Bestandteil des Vertrages wurden. Dies können etwa die Bebaubarkeit des Grundstücks oder die Rohstoffkosten sein. Ändern sich diese in unzumutbarer Weise, ist der Vertrag anzupassen oder zu kündigen.
Mit einer Preisgleitklausel behält sich der Bauunternehmer das Recht vor, die Vergütung im Falle von erhöhten Selbstkosten anzupassen. Sie stellt somit eine Abweichung von einer Festpreisgarantie dar.
Wie in jedem anderen Werkvertrag, ist auch bei einem Bauvertrag über ein Fertighaus dem Besteller (also dem Bauherrn) ein Kündigungsrecht eingeräumt. Die Vergütung ist abzüglich der ersparten Aufwendungen zu entrichten. Manche Verträge enthalten gesonderte (zum Teil unwirksame) Kündigungsklauseln.
Wenn Sie durch eine Eigenleistung die Baukosten mindern wollen, ist zu berücksichtigen, dass die meist allein die eingesparte Arbeitszeit nicht aber das Material beinhaltet. Zudem haften Sie für Schäden und Verletzung an sich und Dritten, die durch Ihre Arbeit entstehen.
Die Vergütung wird nach Fertigstellung des Werkes mit Abnahme fällig. Sind Ihnen als Bauherr Mängel am Fertighaus aufgefallen, dann können Sie einen Betrag im Verhältnis zu den Mängelbeseitigungskosten zurückbehalten, bis der Bauunternehmer die Bauausführungen mangelfrei fertiggestellt hat.
